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Contratos de Arrendamento e de Locação de terrenos rurais para Projetos com Energia Solar



O alto potencial energético do Brasil tem levado ao desenvolvimento acelerado da atividade e atraído muitos investidores para o setor elétrico, o qual muitas vezes buscam propriedades rurais privadas para a instalação das usinas fotovoltaicas.


Visando garantir a necessária segurança jurídica do investimento realizado, se deve tecer estratégias jurídicas, a fim de encontrar o melhor modelo contratual para estabelecer vínculo entre proprietários de terras rurais e as pessoas jurídicas interessadas na instalação das usinas fotovoltaicas.


1. A exploração de terras rurais para geração de energia fotovoltaica


A produção de energia solar fotovoltaica pode ser realizada de duas formas: 1) geração distribuída e 2) geração centralizada. A primeira acontece quando o consumidor instala os módulos fotovoltaicos em sua propriedade para gerar sua própria energia ou através do autoconsumo remoto, tendo como limites de potência a microgeração e minigeração. Já na centralizada, devido ao tamanho das usinas, geralmente estas são instaladas em propriedades rurais para a geração, transmissão e posterior distribuição da energia elétrica.


É principalmente na geração centralizada de energia que são discutidos quais os contratos a serem celebrados que garantem segurança jurídica para o investimento realizado entre os proprietários das áreas rurais usadas para a instalação das usinas, empresas que irão realizar o projeto (e concorrer em leilões de energia), e as empresas geradoras de energia (concessionárias e permissionárias geradoras de energia elétrica).


Isso porque as empresas interessadas na instalação das usinas geradoras de energia fotovoltaica em áreas rurais precisam contratar o direito de uso e exploração das glebas.


Acontece que, para a viabilidade do negócio jurídico, existem várias formas de contratos que podem ser utilizados.


Para garantir validade, publicidade e segurança jurídica do negócio a ser celebrado, os artigos 167 e 172, ambos da Lei nº 6.015/73, dispõem que os negócios jurídicos envolvendo imóveis rurais devem ser levados a registro ou averbação na matrícula respectiva perante o Cartório de Registro de Imóveis competente.


No caso dos contratos firmados entre os proprietários de áreas rurais e as pessoas jurídicas geradoras de energia fotovoltaica, apesar de não existir uma regulamentação específica que estabeleça quais contratos podem ser utilizados, há estratégias jurídicas a partir da análise de cada contrato para verificar o cabimento ou não de cada um deles para a formalização do negócio jurídico e viabilização dos projetos de geração de energia fotovoltaica.


Assim, cada negócio a ser celebrado deve ser analisado individualmente por um advogado especializado para aplicar o contrato mais adequado ao caso e evitar futuros prejuízos para os envolvidos.


2. Contratos utilizados para direito de uso das glebas rurais


Há várias formas de contrato que podem validade o negócio jurídico celebrado entre os proprietários rurais e a pessoa jurídica produtora de energia fotovoltaica. Neste artigo, serão abordados os principais contratos que são os contratos de arrendamento e de locação.


2.1 Contrato de Arrendamento


O contrato de arrendamento está previsto no Estatuto da Terra, Lei nº 4.504/64 e regulamentado pela Lei de Arrendamento Rural, Decreto nº 59.566/66, o qual conceitua o arrendamento como:


Art. 3º Arrendamento rural é o contrato agrário pelo qual uma pessoa se obriga a ceder à outra, por tempo determinado ou não, o uso e gozo de imóvel rural, parte ou partes do mesmo, incluindo, ou não, outros bens, benfeitorias e ou facilidades, com o objetivo de nele ser exercida atividade de exploração agrícola, pecuária, agro-industrial, extrativa ou mista, mediante, certa retribuição ou aluguel, observados os limites percentuais da Lei. (BRASIL, 2022).

No contrato de arrendamento rural, o arrendador cede o imóvel rural para que o arrendatário explore, com o fim de posse ou uso temporário, atividade agrícola, pecuária, agroindustrial, extrativa ou mista.


Apesar das usinas de geração solar fotovoltaica não se enquadrarem em atividade de agropecuária ou agro industrial, o contrato de arrendamento rural tem sido muito utilizado na prática pelas empresas e proprietários de terras rurais para formalizar seus negócios jurídicos e viabilizar a implementação das usinas de geração de energia fotovoltaica.


Isso porque se trata de um instituto eminentemente rural, que pressupõe as peculiaridades existentes do campo, e legitima o uso, a posse e a exploração das áreas rurais.


É o contrato de arrendamento que possibilita a estipulação de regras pelas partes para a realização dos estudos de viabilidade que geralmente antecedem a instalação das usinas. Esse estudo objetiva analisar o tamanho da área rural disponível, o relevo, o nível de incidência de irradiação solar e outras questões relevantes para o empreendimento.


A sua previsão em contrato é essencial para garantir às empresas o acesso às terras privadas para a práticas dos atos necessários antes da instalação das usinas, e o contrato de arrendamento permite que tudo isso aconteça.


2.2 Contrato de Locação


O contrato de locação ocorre quando uma das partes se obriga a ceder à outra, por tempo determinado ou não, o uso e gozo de coisa não fungível, mediante certa retribuição”, nos termos do art. 565, Código Civil de 2002.


As regras gerais da locação estão previstas no Código Civil de 2002, em seus artigos 565 a 578, e têm aplicação residual na omissão das leis específicas. A regulação específica da locação de imóveis, todavia, é regida pela Lei nº 8.245 de 1991, a Lei do Inquilinato.


Em que pese a Lei nº 8.245/91 dispor sobre a locação de imóveis urbanos, não abordando sobre a exploração de áreas rurais nem sobre situações peculiares aos contratos agrários, o Colégio Registral de Minas Gerais, ao analisar o uso da locação no parecer n. 001/2018, entendeu que “mesmo que seja rural o imóvel onde a usina será implantada, nota-se que a atividade nele exercida não será agropecuária. Isso caracteriza a locação de imóvel rural, para fins comerciais ou industriais”, aplicando-se ao caso a Lei do Inquilinato.


Logo, não sendo a produção de energia elétrica atividade agropecuária ou agroindustrial, mas possuindo caráter comercial, o imóvel rural pode ser alugado com base na Lei do Inquilinato.


Apesar de todas essas considerações, é necessário que cada caso seja analisado individualmente por um profissional qualificado. Apenas assim é possível verificar o melhor contrato no caso específico, para garantir a segurança jurídica que esses contratos precisam.


Dúvidas em contratos para energia elétrica? Entre em contato conosco.


Referências


BRASIL. Presidência da República. Decreto nº 59.566 de 14 de novembro de 1966. Regulamenta as Seções I, II e III do Capítulo IV do Título III da Lei nº 4.504, de 30 de novembro de 1964, Estatuto da Terra, o Capítulo III da Lei nº 4.947, de 6 de abril de 1966, e dá outras providências. Disponível em:<http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/decreto/antigos/d59566.htm> Acesso em 16 mai 2022.


BRASIL. Presidência da República. Casa Civil. Subchefia para Assuntos Jurídicos. Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991. Dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os

procedimentos a elas pertinentes. Disponível em:<http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm> Acesso em 16 mai 2022.


BRASIL. Presidência da República. Lei nº 10.406 de 10 de janeiro de 2002. Institui o Código Civil. Disponível em: <http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/l10406compilada.htm> Acesso em 18 mai 2022.


GAGLIANO, Pablo Stolze; FILHO, Rodolfo Pamplona. Manual de Direito Civil. 4ª ed. São Paulo: Saraiva.


MINAS GERAIS. Colégio Registral Imobiliário de Minas Gerais (CORI-MG). PARECER nº 001/2018. Parecer jurídico sobre a necessidade de utilização dos instrumentos de locação ou instituição de direito de superfície nos casos de transmissão da posse de imóvel rural para a instalação de usinas de geração de energia fotovoltaica. 2018 Disponível em: <https://corimg.org/files/pareceres/parecer-001-2018.pdf?x36937> Acesso em 20 mai 2022



Catarina Melo Cavalcante é Advogada e Consultora Jurídica inscrita na OAB/BA sob o n. 61.229. Especialista em Direito Público na Faculdade Complexo Educacional Renato Saraiva (CERS). Graduada em Direito pela Universidade do Estado da Bahia (UNEB).





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